האם אפשר לערוך הסכם נלווה עם השוכר שלי בקולומביה הבריטית?

כל הסכם נלווה הוא שינוי של הסכם השכירות

הסכם נלווה הוא כל דבר שמשכיר ושוכר מסכימים עליו מחוץ להסכם השכירות החתום: השוכר מכסח את הדשא ושכר הדירה יורד, בכל זאת מותר להחזיק חתול, בן או בת זוג עוברים לגור בנכס, מקום החניה יוצא מהעסקה או מוותרים על העלאת שכר הדירה השנה. לפי Residential Tenancy Act, כל אלה הם תיקונים להסכם השכירות, והחוק קובע כללים לתיקונים. הכינוי ״מחווה״ או ״לחיצת יד״ אינו מוציא אותם מתחולת הכללים.

הנחיות הפרובינציה עצמה לשינוי הסכם שכירות ברורות: לאחר תחילת השכירות המשכיר והשוכר חייבים להסכים שניהם בכתב לכל שינוי או תוספת, ולשניהם צריך להיות עותק של ההסכם המעודכן.

מה שניכם יכולים לשנות ומה לא

החוק מחלק את תנאי הסכם השכירות לשני סוגים. התנאים הסטנדרטיים הם חלק מכל הסכם שכירות בפרובינציה, בין שנכתבו ובין שלא, והחוק קובע שאסור לתקן הסכם שכירות כדי לשנות או להסיר אחד מהם. כל תנאי אחר אפשר להוסיף, להסיר או לשנות, אבל רק בהסכמת המשכיר והשוכר שניהם.

שלושה סוגי שינוי אינם דורשים את הסכמת השוכר: העלאת שכר דירה לפי כללי שכר הדירה שבחוק, ביטול או הגבלה של שירות או מתקן בדרך שהחוק מתיר, ושינוי שעליו הורה בורר. כל שינוי אחר דורש את שניהם.

מעל לכל אלה עומד הכלל שמכריע ברוב המחלוקות על הסכמים נלווים: משכירים ושוכרים אינם רשאים לעקוף את החוק או את תקנותיו או להתנות עליהם בחוזה, וכל ניסיון לעשות זאת חסר תוקף. שוכר אינו יכול לוותר בחתימה על הגנה שהחוק מקנה לו, גם מרצון וגם תמורת שכר דירה נמוך יותר. ארבעה הסכמים נלווים שמתנגשים בחוק:

1. השוכר מסכים שהמשכיר יוכל להיכנס בכל זמן שנוח לו. החוק מגביל מתי וכיצד משכיר רשאי להיכנס ליחידת מגורים מושכרת, והסכם פרטי אינו מבטל זאת.
2. שכר הדירה עולה כשנכנס דייר חדש, אף שהסכם השכירות אינו אומר על כך דבר. הנחיות הפרובינציה מתירות זאת רק אם ההסכם כבר מאפשר את ההעלאה או אם שניכם חותמים על הסכם חדש.
3. העלאת שכר דירה מעבר לסכום המפוקח שהוסכמה בעל פה. החוק מתיר העלאה מעבר לסכום הזה רק אם בורר מורה עליה או השוכר מסכים לה בכתב.
4. מקום החניה או תא האחסון נעלמים בלי שינוי בשכר הדירה. אפשר לבטל שירות או מתקן רק בדרך שהחוק מתיר, עם הפחתה מתאימה בשכר הדירה.

תנאי נכשל גם כשאי אפשר להבין את משמעותו

החוק מונה שלוש סיבות לכך שתנאי בהסכם שכירות אינו מחייב: הוא אינו תואם את החוק או התקנות, הוא בלתי הוגן באופן קיצוני (unconscionable), או שאינו מנוסח באופן שמבהיר את הזכויות והחובות הנובעות ממנו. הסיבה השלישית היא זו שמכשילה הסכמים נלווים. ״שכר הדירה נמוך יותר כל עוד עוזרים במקום״ אינו אומר בכמה, עבור איזו עזרה או עד מתי.

הסכם נלווה שיוכל לעמוד במחלוקת הוא קצר וענייני. כתבו את חמשת הדברים הבאים:

1. שני השמות בדיוק כפי שהם מופיעים בהסכם השכירות, וכתובת היחידה המושכרת.
2. התאריך שבו הסכמתם והתאריך שבו השינוי מתחיל.
3. השינוי עצמו במשפט אחד או שניים: מה השוכר מקבל, מה הוא נותן וכל סכום חדש של שכר דירה, כתוב במספרים.
4. האם וכיצד השינוי מסתיים: בתאריך קבוע, בהתקיים תנאי או בהודעה בכתב של אחד מכם, ומה יהיה שכר הדירה לאחר מכן.
5. חתימות שניכם, עם עותק בידי כל אחד, שנשמר יחד עם הסכם השכירות.

שכר דירה ושירותים: היכן רוב ההסכמים הנלווים משתבשים

החוק קובע שמשכיר אינו רשאי להעלות שכר דירה אלא בהתאם לכללי שכר הדירה שבו. הכללים קובעים מתי העלאה יכולה להיכנס לתוקף, כמה זמן מראש יש להודיע ובאיזה טופס מאושר משתמשים. אם משכיר גובה העלאה שאינה עומדת בכללים, החוק מאפשר לשוכר לנכות אותה משכר הדירה או להשיבה בדרך אחרת. הסכם נלווה שמשנה את שכר הדירה הוא תנאי שכר דירה, והוא חייב להתאים לכללים האלה.

בשירותים אותו עיקרון פועל בכיוון ההפוך. אסור למשכיר לשלול שירות או מתקן שחיוני למגורים ביחידה, או שמהווה תנאי מהותי בשכירות. כל שירות או מתקן אחר אפשר לבטל או להגביל רק בהודעה בכתב בטופס המאושר ובהפחתת שכר דירה ששווה לערך שנגרע מהשכירות. הנחיות הפרובינציה מגדירות היעדר הפחתה כהעלאת שכר דירה מוסווית ובלתי חוקית.

לכן הסכמה שמחליפה חלק משכר הדירה בעבודת גינה, או מקום חניה בהנחה, מחייבת לכתוב את הסכומים ולבדוק אותם מול עמודי שכר הדירה המקושרים למטה לפני שאחד מכם חותם.

מה קובע Policy Guideline 42 לגבי ההודעות שלכם

רוב ההסכמים הנלווים נעשים בהודעות. Residential Tenancy Policy Guideline 42, Digital Evidence, הוא המסמך של ה־Branch שמסביר כיצד הוא מתייחס לתיעוד כזה אם מחלוקת מגיעה אליו, והוא קצר מספיק לקריאה ברצף אחד.

לגבי דוא״ל והודעות טקסט, הצד שמגיש אותן חייב להצהיר בשבועה או בהצהרה חלופית לשבועה שכל אחת אותנטית, עותק נאמן ומלא של ההודעה המקורית שנשלחה, ואינה מטעה או מבלבלת. כאשר חולקים על האותנטיות, מגיש הראיה צריך להוכיח אותה במאזן ההסתברויות. הוכחה שאדם קיבל דוא״ל נשענת על הצהרה של אותו אדם. ההנחיה מזהירה שלא לבלבל בין קבלת הודעה בשרת הדואר לבין קבלתה על ידי האדם.

לגבי תצלומים ווידאו, הצד צריך להראות שהתמונה מייצגת את העובדות בהגינות ובדיוק ושאין כוונה להטעות. התצלומים צריכים להיות ברורים, ממוספרים ומתוארים בכתב. הקלטת שמע חייבת להיות תיעוד שלם או שלם במידה סבירה, והקלטה שיש בה פערים פחות צפויה להילקח בחשבון.

שלוש נקודות מעשיות מאותה הנחיה:

1. קובץ שמשותף דרך שירות כמו Dropbox, OneDrive או Google Drive חייב להיות מוגדר לצפייה בלבד עבור הצד השני. אם הגדרות השיתוף אינן מתאימות, הבורר עשוי להתחשב בו ועשוי שלא.
2. קובצי דוא״ל שמורים כמו .eml ו־.msg הוסרו מרשימת הפורמטים המתקבלים, ולכן ייצאו התכתבות דוא״ל ל־PDF במקום זאת.
3. ה־Branch אינו מחזיר ראיות. שמרו עותק מדויק של כל מה שאתם מגישים, גם לאחר ההליך ולמשך הזמן שנדרש לפי Rules of Procedure.

הפער שמשאירה התכתבות

השוו את הדרישות האלה להסכם נלווה טיפוסי: סימן אגודל מורם מתחת להודעה ״אם סם עובר לגור כאן, שכר הדירה עולה מהחודש הבא״. הסכום נמצא במקום אחר בהתכתבות, ההתכתבות נמצאת בשני טלפונים ואפשר לחתוך כל אחד מהעותקים. שום דבר מזה אינו מבטל את ההסכם כשלעצמו. הוא הופך אתכם לאדם שצריך להראות שצילום המסך מלא ואינו מטעה לגבי שיחה שהצד השני זוכר עכשיו אחרת.

תיקון אחד בכתב, חתום על ידי שניכם, עם תאריך ועותק אצל כל אחד, סוגר את רוב הפער הזה עוד לפני שזקוקים לו.

מה TrustChain עושה ומה אינה יכולה לעשות

TrustChain שומרת נוסח סופי אחד שעליו חותמים שני הצדדים, יומן פעילות עם חותמת זמן לכל חתימה, ואפשרות לעיגון שרושם טביעת אצבע של הרשומה החתומה בעסקת Polygon מתוארכת שאינה בשליטת TrustChain. לאחר ששניהם חותמים, איש מהצדדים אינו יכול לערוך את הטקסט באפליקציה. אם הרשומה עוגנה, שינוי מאוחר יותר כבר לא יתאים לטביעת האצבע בבלוקצ׳יין Polygon. האפשרות לזהות שינוי פירושה ששינוי מאוחר יתגלה כאי התאמה, ולא ששינוי הוא בלתי אפשרי. שני הצדדים מאמתים זהות באמצעות תעודה מזהה עם תמונה וצילום סלפי דרך Sumsub לפני החתימה, וחשבון שלא אומת אינו יכול לחתום.

הקישור הציבורי נפתח ללא חשבון לאחר ששני הצדדים חתמו ומציג את מצב הרשומה, ואם עוגנה גם את טביעת האצבע שלה, אך לעולם לא את זהות הצדדים. כל צד שומר את הרשומה שלו, את האישור ואת ה־PDF בכל מסלול, בהתאם להמלצה שבהנחיה לשמור עותק מדויק של מה שמגישים.

מה שהמערכת אינה יכולה לעשות חשוב בעמוד הזה יותר מבכל עמוד אחר. רשומה חתומה מראה מה הוסכם בין שני האנשים ומתי. היא אינה הופכת תנאי לתקף. להסכם נלווה שמתנה על Residential Tenancy Act אין תוקף, בין שהוא נמצא בהודעות, על נייר או ברשומת TrustChain. TrustChain אינה טוענת דבר לגבי האופן שבו ה־Branch יכריע במחלוקת כלשהי. המסלול החינמי כולל הסכם אחד בחודש, ללא צורך בכרטיס אשראי.

היכן מסתיים היקף העמוד הזה

זהו מידע כללי למשכירים ולשוכרים בקולומביה הבריטית, ולא ייעוץ משפטי. בכוונה אין כאן מועדים, סכומים או מספרי סעיפים. הם משתנים, ורק את הנוסחים ב־BC Laws ובעמודי הפרובינציה שלמטה כדאי לצטט. Guideline 42 אומר זאת גם לגבי עצמו: אפשר לעדכן אותו ולפרסם הנחיות חדשות מעת לעת.

לפני שאתם חותמים על הסכם נלווה שנוגע לשכר דירה, לשירותים, לדיירים או לכניסה לנכס, בדקו אותו עם Residential Tenancy Branch. הגוף מספק למשכירים ולשוכרים מידע על זכויותיהם וחובותיהם, ועמוד יצירת הקשר שלו מקושר למטה.