Можно ли заключить дополнительное соглашение с арендатором в Британской Колумбии?

Каждая отдельная договорённость меняет договор аренды

Дополнительное соглашение охватывает всё, о чём арендодатель и арендатор договариваются вне подписанного договора: арендатор косит газон за снижение платы, разрешается кошка, въезжает партнёр, исключается парковка или пропускается ежегодное повышение. По Residential Tenancy Act это изменения договора аренды, для которых установлены правила. Название «услуга» или «рукопожатие» не выводит их из-под этих правил.

Разъяснение самой провинции однозначно: после начала аренды арендодатель и арендатор должны письменно согласовать любое изменение или дополнение, а у обоих должна быть копия обновлённого договора.

Что можно изменить, а что нельзя

Закон разделяет условия на два вида. Стандартные входят в каждый договор аренды в провинции независимо от записи, и закон запрещает менять или удалять их поправкой к договору. Остальные можно добавлять, удалять или менять, но только с согласия арендодателя и арендатора.

Три вида изменений не требуют согласия арендатора: повышение платы по правилам закона, отмена или ограничение услуги либо удобства разрешённым законом способом и изменение по распоряжению арбитра. Всё остальное требует согласия обоих.

Над всем этим стоит правило, определяющее исход большинства таких споров: арендодатели и арендаторы не могут обходить закон или его подзаконные нормы либо исключать их договором. Любая попытка не имеет силы. Арендатор не может подписанием отказаться от защиты закона, даже добровольно и за снижение платы. Четыре проблемные договорённости:

1. Арендатор разрешает входить, когда арендодателю удобно. Закон ограничивает время и порядок входа в жильё, и частная договорённость эти ограничения не отменяет.
2. Плата повышается при въезде нового жильца, хотя договор этого не предусматривает. Разъяснения провинции допускают это только при уже имеющемся условии или подписании обоими нового договора.
3. Устно согласовано повышение выше установленного предела. Закон допускает это только по распоряжению арбитра или с письменного согласия арендатора.
4. Парковка или кладовая незаметно исчезает без снижения платы. Услугу или удобство можно убрать только установленным законом способом с соответствующим снижением платы.

Неясное условие тоже не действует

Закон называет три причины, по которым условие договора никого не связывает: противоречие закону или подзаконным нормам, недобросовестность либо формулировка, неясно выражающая права и обязанности. Дополнительные договорённости часто спотыкаются на третьем. «Аренда дешевле, пока помогаете по дому» не указывает размер скидки, работу или срок.

Договорённость, способная выдержать разногласие, коротка и скучна. Запишите пять вещей:

1. Имена обоих точно как в договоре аренды и адрес жилья.
2. Дату согласования и дату начала изменения.
3. Само изменение в одном или двух предложениях: что получает и предоставляет арендатор, новую плату конкретной суммой.
4. Прекращается ли оно и как: в определённую дату, по условию или письменному уведомлению любой стороны, а также размер платы после этого.
5. Обе подписи и копию каждому, хранящуюся вместе с договором аренды.

Плата и услуги: где чаще всего ошибаются

Закон запрещает повышать плату иначе, чем по его правилам. Они определяют начало действия повышения, срок уведомления и утверждённую форму. Если арендодатель получил плату с нарушающим правила повышением, закон позволяет арендатору вычесть её из аренды или вернуть иначе. Дополнительная договорённость, меняющая плату, является условием об аренде и должна соответствовать этим правилам.

С услугами действует обратная логика. Арендодатель не вправе убирать услугу или удобство, необходимые для проживания либо являющиеся существенным условием аренды. Остальные можно прекратить или ограничить только письменным уведомлением по утверждённой форме и снижением платы на утраченную стоимость. Разъяснения провинции называют отсутствие снижения скрытым и незаконным повышением аренды.

Поэтому обмен снижения платы на работу во дворе или парковки на скидку требует записанных сумм и проверки по приведённым ниже страницам о плате до подписания.

Что Policy Guideline 42 говорит о переписке

Большинство дополнительных договорённостей возникают в сообщениях. Residential Tenancy Policy Guideline 42, Digital Evidence, излагает собственный подход ведомства к таким записям при споре. Документ достаточно короткий, чтобы прочитать за один раз.

Для писем и сообщений представляющая сторона должна под присягой или торжественным подтверждением заявить, что каждое подлинно, является достоверной полной копией исходной передачи и не вводит в заблуждение или путаницу. При оспаривании подлинность доказывает представивший доказательство по стандарту преобладания вероятностей. Доказательство получения письма опирается на заявление получателя. Руководство предупреждает, что принятие письма почтовым сервером не равно получению человеком.

Для фото и видео сторона должна показать достоверное и точное отражение фактов без намерения ввести в заблуждение. Фото должны быть чёткими, пронумерованными и письменно описанными. Аудиозапись должна быть полной или достаточно полной; запись с пробелами с меньшей вероятностью примут к рассмотрению.

Три практических пункта из того же руководства:

1. Файл в Dropbox, OneDrive или Google Drive должен быть доступен другой стороне только для просмотра. При неверных настройках арбитр может принять или не принять его к рассмотрению.
2. Сохранённые письма .eml и .msg убраны из допустимых форматов, поэтому экспортируйте переписку в PDF.
3. Ведомство не возвращает доказательства. Храните точную копию всего представленного столько после разбирательства, сколько требуют Правила процедуры.

Какой пробел оставляет переписка

Сопоставьте требования с обычной договорённостью: реакция одобрения на «можно, чтобы Сэм въехал, со следующего месяца плата выше». Сумма в другом месте переписки, переписка на двух телефонах, любую копию можно обрезать. Само по себе это не делает договорённость недействительной. Но вам придётся показывать полноту и достоверность снимка разговора, который другая сторона теперь помнит иначе.

Одно письменное изменение с датой и обеими подписями, сохранённое обоими, закрывает большую часть пробела заранее.

Что делает TrustChain и чего не может

TrustChain хранит один окончательный текст с обеими подписями, журнал каждой подписи со временем и необязательное закрепление отпечатка подписанной записи в транзакции Polygon с датой, которую TrustChain не контролирует. После обеих подписей стороны не могут редактировать текст в приложении, а после закрепления позднее изменение перестанет соответствовать отпечатку Polygon. Возможность выявления изменений означает несовпадение при изменении, а не невозможность изменений. Обе стороны проверяют личность через Sumsub по документу с фотографией и селфи до подписания. Непроверенный аккаунт не может подписывать.

Публичная ссылка открывается без аккаунта после обеих подписей и показывает статус и, при закреплении, отпечаток, но никогда личности сторон. На любом тарифе каждая сторона сохраняет свою запись, сертификат и PDF, что соответствует рекомендации хранить точную копию представленного.

Пределы возможностей здесь особенно важны. Подписанная запись показывает, о чём и когда договорились оба. Она не делает условие действительным. Договорённость об исключении Residential Tenancy Act не имеет силы независимо от записи в сообщении, на бумаге или в TrustChain. TrustChain не утверждает, как ведомство решит конкретный спор. Бесплатный тариф включает 1 соглашение в месяц без карты.

Границы этой страницы

Это общая информация для арендодателей и арендаторов Британской Колумбии, а не юридическая консультация. Здесь намеренно не названы сроки, суммы и номера статей. Они меняются, и цитировать стоит только BC Laws и приведённые ниже страницы провинции. Guideline 42 предупреждает и о себе: его могут пересматривать и выпускать новые руководства.

До подписания дополнительной договорённости о плате, услугах, жильцах или входе проверьте её в Residential Tenancy Branch. Ведомство информирует арендодателей и арендаторов о правах и обязанностях. Ссылка на контакты ниже.