Чи можу я укласти додаткову угоду зі своїм орендарем у Британській Колумбії?

Кожна додаткова домовленість змінює договір оренди

Додаткова угода охоплює все, що орендодавець і орендар погоджують поза підписаним договором оренди: орендар косить газон і плата зменшується, кота все ж дозволено, партнер заселяється, паркомісце вилучають із домовленості, цьогорічне підвищення плати пропускають. За Residential Tenancy Act кожен із цих випадків є зміною договору оренди, а Закон встановлює правила для змін. Назва «послуга» або «рукостискання» не виводить домовленість за межі цих правил.

Роз’яснення самої провінції щодо зміни договору оренди чіткі: після початку оренди орендодавець і орендар мають обоє письмово погодити будь-яку зміну або доповнення, і кожен повинен мати копію оновленої угоди.

Що ви обоє можете змінити, а чого не можете

Закон поділяє умови договору оренди на два види. Стандартні умови є частиною кожного договору оренди в провінції незалежно від того, чи записані вони. Закон забороняє змінювати договір так, щоб змінити або видалити стандартну умову. Будь-яку іншу умову можна додати, прибрати або змінити, але лише за згодою орендодавця й орендаря.

Три види змін не потребують згоди орендаря: підвищення плати відповідно до правил Закону, припинення або обмеження послуги чи зручності у дозволений Законом спосіб і зміна за рішенням арбітра. Усе інше потребує обох сторін.

Над усім цим стоїть норма, яка вирішує більшість спорів щодо додаткових домовленостей: орендодавці й орендарі не можуть обходити Закон або його підзаконні акти чи відмовлятися від їх застосування договором. Будь-яка спроба не має сили. Орендар не може підписом відмовитися від захисту, який дає Закон, навіть добровільно й навіть за нижчу плату. Чотири домовленості, що суперечать Закону:

1. Орендар погоджується, що орендодавець може заходити коли завгодно. Закон обмежує, коли й як орендодавець може входити до житла, і приватна домовленість цього не скасовує.
2. Плата зростає після заселення нової людини, хоча договір про це мовчить. Роз’яснення провінції дозволяють це лише тоді, коли договір уже це передбачає або ви обоє підписуєте новий договір.
3. Підвищення плати понад регульовану величину погодили усно. Закон дозволяє таке підвищення лише за рішенням арбітра або за письмовою згодою орендаря.
4. Паркомісце або комора непомітно зникає без зміни плати. Послугу чи зручність можна припинити лише у дозволений Законом спосіб із відповідним зменшенням орендної плати.

Умова також не діє, якщо незрозуміло, що вона означає

Закон називає три причини, через які умова договору оренди нікого не зобов’язує: вона суперечить Закону чи підзаконним актам, є вкрай несправедливою або сформульована так, що не пояснює чітко права й обов’язки за нею. Додаткові домовленості часто спотикаються саме на третій. «Оренда дешевша, поки допомагаєте по господарству» не пояснює, наскільки дешевша, за яку допомогу й до якого часу.

Додаткова угода, яка витримає незгоду, коротка й нудна. Запишіть ці п’ять речей:

1. Обидва імені точно як у договорі оренди та адресу житла.
2. Дату погодження та дату початку дії зміни.
3. Саму зміну одним-двома реченнями: що орендар отримує, що надає та нову орендну плату конкретною сумою, якщо вона змінюється.
4. Чи закінчується домовленість і як: фіксована дата, умова або письмове повідомлення будь-якої сторони, а також до якої суми повертається плата після цього.
5. Обидва підписи та по копії в кожної людини, що зберігаються разом із договором оренди.

Орендна плата й послуги: де найчастіше помиляються

Закон забороняє орендодавцю підвищувати плату інакше, ніж за встановленими правилами. Вони визначають, коли підвищення може почати діяти, який строк повідомлення потрібен і на якому затвердженому бланку його оформлюють. Якщо орендодавець стягує підвищення з порушенням правил, Закон дозволяє орендарю відняти його від плати або повернути іншим способом. Додаткова домовленість, яка змінює плату, є умовою про орендну плату й має відповідати цим правилам.

Для послуг діє зворотна логіка. Орендодавець не може забрати послугу або зручність, необхідну для проживання чи таку, що є істотною умовою оренди. Будь-яку іншу послугу або зручність можна припинити чи обмежити лише з письмовим повідомленням на затвердженому бланку та зменшенням плати на вартість втраченої переваги. Роз’яснення провінції називають відсутність такого зменшення прихованим і незаконним підвищенням плати.

Тому домовленість про роботу в дворі в обмін на нижчу плату або про відмову від паркомісця за знижку потребує записаних сум і звіряння зі сторінками про орендну плату за посиланнями нижче до підписання.

Що Policy Guideline 42 каже про ваші повідомлення

Більшість додаткових домовленостей укладають у повідомленнях. Residential Tenancy Policy Guideline 42, Digital Evidence, є власним поясненням Branch про розгляд таких записів у спорі. Документ достатньо короткий, щоб прочитати за один раз.

Для електронних листів і текстових повідомлень сторона, що їх подає, має заявити під присягою або урочистим підтвердженням, що кожне є справжнім, достовірною й повною копією первісного надсилання та не вводить в оману й не заплутує. Якщо справжність оспорюють, подавач має довести її за стандартом переваги ймовірностей. Доведення отримання електронного листа спирається на заяву одержувача. Настанова застерігає не плутати прийняття повідомлення поштовим сервером із його отриманням людиною.

Для фотографій і відео сторона має показати, що зображення достовірно й точно відображає факти та не має на меті ввести в оману. Фотографії мають бути чіткими, пронумерованими й описаними письмово. Аудіозапис має бути повним або достатньо повним. Запис із прогалинами менш імовірно буде враховано.

Три практичні пункти з тієї самої настанови:

1. Файл, поширений через Dropbox, OneDrive, Google Drive або подібний сервіс, має бути доступним іншій стороні лише для перегляду. За неправильних налаштувань доступу арбітр може як врахувати його, так і відмовитися.
2. Збережені файли листів, зокрема .eml і .msg, вилучено з переліку прийнятних форматів, тому експортуйте листування в PDF.
3. Branch не повертає докази. Зберігайте точну копію всього поданого протягом строку після провадження, якого вимагають Rules of Procedure.

Прогалина, яку залишає переписка

Порівняйте ці вимоги зі звичайною домовленістю: значок схвалення під фразою «гаразд, якщо Сем заселиться, плата зросте з наступного місяця». Сума десь в іншому місці переписки, переписка на двох телефонах, і кожну копію можна обрізати. Це саме по собі не робить домовленість недійсною. Але саме ви мусите показати, що знімок екрана повний і не вводить в оману щодо розмови, яку інша сторона тепер пам’ятає інакше.

Одна письмова зміна, підписана обома людьми, датована й збережена обома, закриває більшість цієї прогалини ще до того, як знадобиться.

Що TrustChain робить і чого не може

TrustChain зберігає один остаточний текст, підписаний обома сторонами, журнал аудиту кожного підпису з часовою позначкою та необов’язкове закріплення відбитка підписаного запису в датованій транзакції Polygon, яку TrustChain не контролює. Після обох підписів жодна сторона не може редагувати текст у застосунку. Якщо запис закріплено, пізніша зміна більше не збігатиметься з відбитком у Polygon. Виявлення змін означає, що зміна проявиться як невідповідність, а не що зміна неможлива. Обидві сторони проходять перевірку особи через Sumsub за посвідченням із фотографією та селфі перед підписанням. Неперевірений обліковий запис не може підписувати.

Публічне посилання відкривається без облікового запису після обох підписів і показує стан запису та, за наявності закріплення, його відбиток, але ніколи не особи сторін. Кожна сторона зберігає власний запис, сертифікат і PDF на будь-якому плані, що відповідає пораді настанови зберігати точну копію поданого.

На цій сторінці обмеження важливіші, ніж будь-де. Підписаний запис показує, про що обидві людини домовилися й коли. Він не робить умову чинною. Домовленість, яка виключає застосування Residential Tenancy Act, не має сили незалежно від того, чи записана вона в повідомленні, на папері або в TrustChain. TrustChain не заявляє, як Branch вирішить будь-який спір. Безкоштовний план охоплює 1 угоду на місяць без картки.

Де закінчується ця сторінка

Це загальна інформація для орендодавців і орендарів Британської Колумбії, а не юридична порада. Строки, суми й номери статей навмисно не наведено. Вони змінюються, і цитувати варто лише версії на BC Laws та сторінках провінції за посиланнями нижче. Guideline 42 каже те саме про себе: її можуть переглядати й час від часу видавати нові настанови.

Перед підписанням додаткової домовленості щодо орендної плати, послуг, мешканців або входу до житла перевірте її в Residential Tenancy Branch. Відомство інформує орендодавців і орендарів про права та обов’язки. Посилання на контакти наведено нижче.