Puis-je conclure une entente complémentaire avec mon locataire en Colombie-Britannique ?

Toute entente complémentaire modifie le bail

Une entente complémentaire est tout arrangement convenu entre le propriétaire et le locataire en dehors du bail signé : le locataire tond la pelouse contre une baisse de loyer, un chat est finalement autorisé, un partenaire emménage, une place de stationnement est retirée ou la hausse annuelle est abandonnée. Selon la Residential Tenancy Act, chacun constitue une modification du bail, soumise aux règles de la loi. Parler de service ou de poignée de main ne l'en dispense pas.

Les indications provinciales sur la modification d'un bail sont claires : une fois la location commencée, le propriétaire et le locataire doivent tous deux accepter par écrit toute modification ou tout ajout et devraient chacun disposer d'une copie du bail mis à jour.

Ce que vous pouvez modifier ensemble et ce que vous ne pouvez pas modifier

La loi distingue deux types de conditions dans un bail. Les conditions types font partie de tous les baux de la province, qu'elles soient écrites ou non. La loi interdit de modifier le bail pour en changer ou en supprimer une. Toute autre condition peut être ajoutée, retirée ou modifiée, mais uniquement avec l'accord du propriétaire et du locataire.

Trois changements ne nécessitent pas l'accord du locataire : une hausse conforme aux règles de loyer de la loi, le retrait ou la restriction d'un service ou d'un équipement selon les modalités autorisées par la loi et une modification ordonnée par un arbitre. Tout le reste nécessite l'accord des deux personnes.

La règle qui prévaut et tranche la plupart des litiges est la suivante : propriétaires et locataires ne peuvent pas se soustraire à la loi ou à ses règlements par contrat. Toute tentative est sans effet. Un locataire ne peut pas renoncer par sa signature à une protection légale, même volontairement et même contre un loyer réduit. Quatre exemples qui se heurtent à la loi :

1. Le locataire accepte que le propriétaire entre quand il le souhaite. La loi encadre les moments et les modalités d'accès au logement. Une entente privée ne supprime pas ces règles.
2. Le loyer augmente à l'arrivée d'un nouvel occupant alors que le bail ne prévoit rien. Les indications provinciales ne le permettent que si le bail le prévoit déjà ou si les deux parties signent une nouvelle entente.
3. Une hausse supérieure au montant réglementé est acceptée oralement. La loi n'autorise une hausse au-delà de ce montant que sur décision d'un arbitre ou avec l'accord écrit du locataire.
4. La place de stationnement ou le casier de rangement disparaît discrètement sans baisse de loyer. Un service ou un équipement ne peut être retiré que selon les modalités autorisées par la loi, avec une réduction correspondante du loyer.

Une condition échoue aussi si personne ne peut en comprendre le sens

La loi prévoit trois raisons pour lesquelles une condition du bail n'engage personne : elle contredit la loi ou les règlements, elle est abusive ou elle n'exprime pas clairement les droits et les obligations qu'elle crée. La troisième est le piège courant des ententes complémentaires. « Le loyer baisse tant que vous aidez à entretenir les lieux » ne précise ni le montant de la réduction, ni les tâches, ni la durée.

Une entente complémentaire qui résiste à un désaccord est courte et factuelle. Écrivez ces cinq éléments :

1. Les deux noms exactement comme sur le bail et l'adresse du logement.
2. La date de votre accord et la date d'entrée en vigueur du changement.
3. Le changement en une ou deux phrases : ce que le locataire reçoit, ce qu'il donne et tout nouveau loyer indiqué en chiffres.
4. Si et comment l'entente se termine : une date fixe, une condition ou un avis écrit de l'un des deux, et le loyer qui s'applique ensuite.
5. Les deux signatures, avec une copie pour chacun, conservée avec le bail.

Loyer et services : là où les ententes complémentaires dérapent le plus souvent

La loi interdit au propriétaire d'augmenter le loyer autrement que selon ses règles, qui fixent la date possible de la hausse, le préavis requis et le formulaire approuvé à utiliser. Si le propriétaire perçoit une hausse non conforme, la loi permet au locataire de la déduire du loyer ou de la récupérer autrement. Une entente complémentaire qui modifie le loyer constitue une condition de loyer et doit respecter ces règles.

La même logique s'applique aux services dans l'autre sens. Un propriétaire ne peut pas retirer un service ou un équipement indispensable à l'habitation du logement ou constituant une condition essentielle du bail. Tout autre service ou équipement ne peut être supprimé ou restreint qu'avec un avis écrit sur le formulaire approuvé et une réduction de loyer égale à la valeur perdue. Les indications provinciales qualifient l'absence de réduction de hausse de loyer cachée et illégale.

Une entente échangeant une réduction de loyer contre des travaux de jardinage ou une place de stationnement contre une remise doit donc préciser les montants par écrit. Vérifiez-les au regard des pages sur le loyer liées ci-dessous avant de signer.

Ce que dit la ligne directrice 42 sur vos messages

La plupart des ententes complémentaires se concluent par message. La ligne directrice 42 sur la location résidentielle, consacrée à la preuve numérique, expose la manière dont la Branch traite ces éléments si elle est saisie d'un litige. Elle est assez courte pour être lue d'une traite.

Pour les e-mails et les messages texte, la partie qui les produit doit déclarer sous serment ou par affirmation solennelle que chacun est authentique, constitue une copie fidèle et complète de la transmission d'origine et ne trompe pas ni ne prête à confusion. Si l'authenticité est contestée, cette partie doit la prouver selon la prépondérance des probabilités. Prouver la réception d'un e-mail repose sur une déclaration du destinataire. La ligne directrice met en garde contre la confusion entre l'acceptation d'un message par un serveur et sa réception par une personne.

Pour les photos et les vidéos, la partie doit montrer que l'image représente fidèlement et exactement les faits, sans intention de tromper. Les photos doivent être nettes, numérotées et décrites par écrit. Un enregistrement audio doit être complet ou raisonnablement complet. Un enregistrement avec des lacunes a moins de chances d'être pris en compte.

Trois points pratiques tirés de la même ligne directrice :

1. Un fichier partagé par Dropbox, OneDrive, Google Drive ou un service similaire doit être en lecture seule pour l'autre partie. Si les paramètres de partage sont incorrects, l'arbitre peut décider de le prendre en compte ou non.
2. Les fichiers d'e-mail enregistrés, comme .eml et .msg, ont été retirés des formats acceptés. Exportez donc le fil d'e-mails en PDF.
3. La Branch ne retourne pas les pièces produites. Gardez une copie exacte de tout ce que vous soumettez pendant la durée requise après la procédure par les Règles de procédure.

La lacune laissée par un fil de messages

Comparez ces exigences à une entente habituelle : un pouce levé sous « d'accord pour que Sam emménage, le loyer augmente le mois prochain ». Le montant figure ailleurs dans le fil, celui-ci reste sur deux téléphones et chaque copie peut être recadrée. Aucun de ces points ne rend l'entente nulle. Mais il vous revient alors de montrer que la capture est complète et non trompeuse, au sujet d'une conversation dont l'autre partie se souvient désormais autrement.

Un seul avenant écrit, signé par les deux personnes, daté et conservé par chacune, comble l'essentiel de cette lacune avant qu'on en ait besoin.

Ce que fait TrustChain et ce qu'il ne peut pas faire

TrustChain conserve un même texte final signé par les deux parties, un journal d'audit horodaté de chaque signature et un ancrage facultatif qui inscrit l'empreinte de l'enregistrement signé dans une transaction Polygon datée que TrustChain ne contrôle pas. Après les deux signatures, aucune partie ne peut modifier le texte dans l'application. Si l'enregistrement est ancré, une modification ultérieure ne correspondrait plus à l'empreinte sur Polygon. Des modifications détectables signifient qu'un changement ultérieur se verrait comme une différence, pas qu'il est impossible. Les deux parties vérifient leur identité auprès de Sumsub avec une pièce d'identité avec photo et un autoportrait avant de signer. Un compte non vérifié ne peut pas signer.

Le lien public s'ouvre sans compte après les deux signatures. Il montre le statut de l'enregistrement et son empreinte s'il a été ancré, jamais l'identité des parties. Chaque partie conserve son propre enregistrement, son certificat et son PDF dans tous les forfaits, conformément au conseil de garder une copie exacte des pièces produites.

Ce que TrustChain ne peut pas faire compte ici plus qu'ailleurs. Un enregistrement signé montre ce que les deux personnes ont convenu et à quel moment. Il ne rend pas une condition valable. Une entente complémentaire qui contourne la Residential Tenancy Act reste sans effet, qu'elle figure dans un message, sur papier ou dans un enregistrement TrustChain. TrustChain ne fait aucune promesse sur la décision que prendra la Branch dans un litige. Le forfait gratuit couvre 1 entente par mois, sans carte requise.

Les limites de cette page

Ces informations générales s'adressent aux propriétaires et aux locataires de Colombie-Britannique et ne constituent pas un conseil juridique. Aucun délai, montant ou numéro d'article n'est volontairement donné. Ils évoluent et seuls les textes de BC Laws et les pages provinciales liées ci-dessous méritent d'être cités. La ligne directrice 42 indique elle-même qu'elle peut être révisée et que de nouvelles lignes directrices peuvent paraître.

Avant de signer une entente complémentaire touchant au loyer, aux services, aux occupants ou à l'accès au logement, vérifiez-la auprès de la Residential Tenancy Branch. Elle informe les propriétaires et les locataires de leurs droits et obligations. Sa page de contact est liée ci-dessous.