Czy mogę zawrzeć dodatkowe porozumienie z najemcą w Kolumbii Brytyjskiej?

Każde dodatkowe porozumienie zmienia umowę najmu

Dodatkowe porozumienie to każde ustalenie wynajmującego i najemcy poza podpisaną umową: najemca kosi trawnik za niższy czynsz, jednak wolno mieć kota, partner się wprowadza, miejsce parkingowe wypada z umowy albo pomijacie tegoroczną podwyżkę. Według Residential Tenancy Act każde jest zmianą umowy najmu, a ustawa określa zasady zmian. Nazwanie ustalenia przysługą lub uściskiem dłoni nie wyłącza tych zasad.

Wytyczne samej prowincji są jasne: po rozpoczęciu najmu każda zmiana lub dodatek wymaga pisemnej zgody wynajmującego i najemcy, a oboje powinni mieć kopię zaktualizowanej umowy.

Co możecie zmienić, a czego nie

Ustawa dzieli warunki najmu na dwa rodzaje. Warunki standardowe są częścią każdej umowy w prowincji, niezależnie od zapisania, i nie wolno zmieniać umowy w celu ich zmiany lub usunięcia. Pozostałe warunki można dodawać, usuwać lub zmieniać, ale tylko za zgodą wynajmującego i najemcy.

Trzy rodzaje zmian nie wymagają zgody najemcy: podwyżka czynszu zgodna z ustawowymi zasadami, wycofanie lub ograniczenie usługi bądź udogodnienia w dozwolony ustawą sposób oraz zmiana nakazana przez arbitra. Wszystkie pozostałe wymagają obu osób.

Nad tym stoi zasada rozstrzygająca większość takich sporów: wynajmujący i najemcy nie mogą omijać ani umownie wyłączać ustawy lub rozporządzeń, a próba jest bezskuteczna. Najemca nie może podpisać zrzeczenia się ustawowej ochrony, nawet dobrowolnie i nawet za niższy czynsz. Cztery ustalenia kolidujące z ustawą:

1. Najemca zgadza się, by wynajmujący wchodził, kiedy chce. Ustawa ogranicza czas i sposób wejścia do lokalu, a prywatne ustalenie tego nie wyłącza.
2. Czynsz rośnie po przybyciu nowego mieszkańca, choć umowa o tym nie mówi. Wytyczne prowincji dopuszczają to tylko wtedy, gdy umowa już to przewiduje albo oboje podpiszecie nową umowę.
3. Ustnie uzgodniona podwyżka powyżej regulowanego limitu. Ustawa dopuszcza ją tylko na nakaz arbitra lub za pisemną zgodą najemcy.
4. Miejsce parkingowe lub komórka po cichu znika bez zmiany czynszu. Usługę lub udogodnienie można wycofać tylko w sposób dozwolony ustawą, z odpowiednią obniżką czynszu.

Niezrozumiały warunek również nie działa

Ustawa wymienia trzy przyczyny, dla których postanowienie najmu nikogo nie wiąże: sprzeczność z ustawą lub rozporządzeniami, rażąca nieuczciwość albo brak jasnego wyrażenia praw i obowiązków. Dodatkowe porozumienia często zawodzą na trzecim. „Czynsz będzie niższy, gdy pomagasz przy domu” nie określa obniżki, rodzaju pomocy ani okresu.

Porozumienie, które przetrwa spór, jest krótkie i rzeczowe. Spisz te pięć elementów:

1. Oba imiona i nazwiska dokładnie jak w umowie najmu oraz adres lokalu.
2. Datę uzgodnienia i datę wejścia zmiany w życie.
3. Samą zmianę w jednym lub dwóch zdaniach: co najemca otrzymuje, co daje i ewentualny nowy czynsz podany kwotą.
4. Czy i jak ustalenie się kończy: konkretna data, warunek lub pisemne wypowiedzenie przez dowolną stronę oraz czynsz obowiązujący potem.
5. Oba podpisy i kopię dla każdej osoby, przechowywaną razem z umową najmu.

Czynsz i usługi: najczęstsze błędy dodatkowych ustaleń

Ustawa zakazuje podnoszenia czynszu inaczej niż zgodnie z jej zasadami, które określają termin wejścia podwyżki w życie, wymagane wyprzedzenie i zatwierdzony formularz. Jeśli wynajmujący pobiera niezgodną podwyżkę, najemca może ją odliczyć od czynszu lub odzyskać inaczej. Dodatkowe porozumienie zmieniające czynsz jest warunkiem czynszowym i musi odpowiadać tym zasadom.

Usługi działają podobnie w drugą stronę. Wynajmujący nie może odebrać usługi lub udogodnienia niezbędnego do mieszkania ani stanowiącego istotny warunek najmu. Pozostałe można zakończyć lub ograniczyć tylko z pisemnym zawiadomieniem na zatwierdzonym formularzu i obniżką czynszu równą utraconej wartości. Wytyczne prowincji nazywają brak obniżki ukrytą i niezgodną z prawem podwyżką.

Dlatego ustalenie wymieniające czynsz na pracę w ogrodzie albo miejsce parkingowe na rabat wymaga spisania kwot i sprawdzenia zasad na stronach o czynszu podanych niżej, zanim ktokolwiek podpisze.

Co Policy Guideline 42 mówi o wiadomościach

Większość dodatkowych ustaleń powstaje w wiadomościach. Residential Tenancy Policy Guideline 42, Digital Evidence, opisuje podejście urzędu do takich zapisów w sporze. Jest na tyle krótki, że można go przeczytać za jednym razem.

Przy e-mailach i wiadomościach składająca je strona musi pod przysięgą lub uroczystym oświadczeniem potwierdzić autentyczność, rzetelność i kompletność kopii pierwotnej transmisji oraz brak mylącego charakteru. Po zakwestionowaniu autentyczności to składający musi ją wykazać według standardu przewagi prawdopodobieństwa. Dowód otrzymania e-maila opiera się na oświadczeniu odbiorcy. Wytyczne ostrzegają przed myleniem przyjęcia wiadomości przez serwer pocztowy z jej otrzymaniem przez osobę.

Przy zdjęciach i filmach strona musi wykazać rzetelne i dokładne przedstawienie faktów oraz brak zamiaru wprowadzenia w błąd. Zdjęcia powinny być wyraźne, ponumerowane i opisane pisemnie. Nagranie dźwiękowe musi być kompletne lub w rozsądnym stopniu kompletne. Nagranie z lukami ma mniejszą szansę uwzględnienia.

Trzy praktyczne wskazówki z tego samego dokumentu:

1. Plik udostępniany przez Dropbox, OneDrive lub Google Drive musi być dla drugiej strony tylko do odczytu. Przy niewłaściwych ustawieniach arbiter może go uwzględnić albo nie.
2. Zapisane pliki e-mail, takie jak .eml i .msg, usunięto z listy akceptowanych formatów. Zamiast nich eksportuj rozmowę do PDF.
3. Urząd nie zwraca dowodów. Zachowaj dokładną kopię wszystkiego, co składasz, przez okres po postępowaniu wymagany przez Regulamin postępowania.

Luka pozostawiona przez rozmowę w wiadomościach

Zestaw te wymagania z typowym ustaleniem: kciuk w górę pod „Sam może się wprowadzić, czynsz rośnie od następnego miesiąca”. Kwota jest gdzieś indziej w rozmowie, rozmowa na dwóch telefonach, a każdą kopię można przyciąć. To samo w sobie nie unieważnia ustaleń. Sprawia jednak, że to Ty musisz dowieść kompletności i rzetelności zrzutu rozmowy, którą druga strona pamięta już inaczej.

Jedna pisemna zmiana, podpisana i datowana przez obie osoby oraz zachowana przez obie, zamyka większość tej luki, zanim będzie potrzebna.

Co TrustChain robi, a czego nie może

TrustChain zachowuje jeden ostateczny tekst podpisany przez obie strony, dziennik audytu każdego podpisu ze znacznikiem czasu oraz opcjonalne kotwiczenie odcisku podpisanego zapisu w datowanej transakcji Polygon, której TrustChain nie kontroluje. Po obu podpisach żadna strona nie może edytować tekstu w aplikacji, a po kotwiczeniu późniejsza zmiana nie będzie zgodna z odciskiem w Polygon. Wykrywalność ingerencji oznacza, że późniejsza zmiana wykaże niezgodność, a nie że jest niemożliwa. Obie strony przed podpisaniem weryfikują tożsamość dokumentem ze zdjęciem i selfie przez Sumsub. Niezweryfikowane konto nie może podpisać.

Publiczny link otwiera się bez konta po obu podpisach i pokazuje status zapisu oraz, po kotwiczeniu, odcisk, nigdy tożsamość stron. Każda strona zachowuje własny zapis, certyfikat i PDF na każdym planie, zgodnie z zaleceniem zachowania dokładnej kopii składanych materiałów.

Ograniczenia są tutaj szczególnie ważne. Podpisany zapis pokazuje, co obie osoby uzgodniły i kiedy. Nie czyni postanowienia ważnym. Ustalenie wyłączające Residential Tenancy Act jest bezskuteczne zarówno w wiadomości, na papierze, jak i w TrustChain. TrustChain niczego nie twierdzi o przyszłym rozstrzygnięciu urzędu. Bezpłatny plan obejmuje 1 umowę miesięcznie bez karty.

Gdzie kończy się ta strona

To ogólne informacje dla wynajmujących i najemców w Kolumbii Brytyjskiej, nie porada prawna. Celowo nie podają terminów, kwot ani numerów artykułów. One się zmieniają, a cytować warto tylko wersje z BC Laws i stron prowincji wskazanych niżej. Guideline 42 mówi o sobie to samo: może być aktualizowany, a nowe wytyczne wydawane okresowo.

Przed podpisaniem dodatkowego ustalenia dotyczącego czynszu, usług, mieszkańców lub wstępu do lokalu sprawdź je w Residential Tenancy Branch. Urząd informuje wynajmujących i najemców o prawach i obowiązkach. Link do kontaktu znajduje się niżej.