Posso fazer um acordo complementar com meu inquilino na Colúmbia Britânica?

Todo acordo complementar altera o contrato de locação

Um acordo complementar é qualquer combinação entre locador e inquilino fora do contrato de locação assinado: o inquilino corta a grama e o aluguel diminui, um gato passa a ser permitido, um companheiro se muda, a vaga de estacionamento sai do acordo ou o aumento anual é dispensado. Pela Residential Tenancy Act, cada uma é uma alteração do contrato, e a lei tem regras para isso. Chamar de favor ou aperto de mão não a exclui dessas regras.

A orientação da própria província sobre alterar um contrato é clara: depois do início da locação, locador e inquilino devem concordar por escrito com qualquer alteração ou acréscimo, e ambos devem ter uma cópia do acordo atualizado.

O que vocês podem e não podem alterar

A lei divide o contrato de locação em dois tipos de condições. As condições padrão fazem parte de todos os contratos da província, escritas ou não, e a lei diz que um contrato não pode ser alterado para modificar ou retirar uma delas. Qualquer outra condição pode ser acrescentada, retirada ou alterada, mas só com a concordância do locador e do inquilino.

Três tipos de alteração não precisam da concordância do inquilino: aumento feito conforme as regras de aluguel da lei, retirada ou restrição de serviço ou instalação feita da forma permitida e alteração ordenada por um árbitro. Todo o restante precisa dos dois.

Acima de tudo está a regra que decide a maioria das disputas sobre acordos complementares: locadores e inquilinos não podem afastar por contrato a aplicação da lei ou dos regulamentos, e qualquer tentativa não tem efeito. Um inquilino não pode assinar a renúncia a uma proteção legal, mesmo por vontade própria ou em troca de aluguel menor. Quatro acordos complementares que esbarram na lei:

1. O inquilino aceita que o locador entre quando quiser. A lei restringe quando e como um locador pode entrar no imóvel alugado, e um acordo privado não elimina isso.
2. O aluguel sobe quando chega um novo ocupante, embora o contrato não diga nada a respeito. A orientação provincial só permite isso se o contrato já prever ou se ambos assinarem um novo acordo.
3. Um aumento acima do valor regulamentado, combinado verbalmente. A lei só permite esse aumento por ordem de um árbitro ou com a concordância escrita do inquilino.
4. A vaga de estacionamento ou o armário de armazenamento desaparece sem alteração no aluguel. Um serviço ou instalação só pode ser retirado da forma permitida pela lei, com redução correspondente no aluguel.

Uma condição também falha se ninguém consegue entender seu significado

A lei aponta três razões para uma condição de locação não vincular ninguém: ser incompatível com a lei ou os regulamentos, ser abusiva ou não expressar claramente os direitos e obrigações que estabelece. A terceira é a que costuma causar problemas nos acordos complementares. «O aluguel fica mais barato enquanto você ajuda por aqui» não diz quanto mais barato, por qual ajuda nem até quando.

Um acordo complementar capaz de resistir a uma divergência é curto e objetivo. Escreva estes cinco pontos:

1. Os dois nomes exatamente como constam no contrato e o endereço do imóvel alugado.
2. A data em que concordaram e a data de início da alteração.
3. A própria alteração em uma ou duas frases: o que o inquilino recebe, o que oferece e qualquer novo aluguel escrito como valor.
4. Se e como termina: data fixa, condição ou aviso escrito de qualquer um, e a quanto o aluguel volta depois.
5. As duas assinaturas, com uma cópia para cada pessoa, guardada junto ao contrato de locação.

Aluguel e serviços: onde a maioria dos acordos complementares dá errado

A lei diz que um locador não pode aumentar o aluguel fora de suas regras, que definem quando o aumento pode entrar em vigor, o aviso necessário e o formulário aprovado. Se o locador cobrar um aumento irregular, a lei permite ao inquilino descontá-lo do aluguel ou recuperá-lo de outra forma. Um acordo complementar que muda o aluguel é uma condição de aluguel e precisa respeitar essas regras.

Os serviços funcionam da mesma forma, ao contrário. Um locador não pode retirar um serviço ou instalação essencial à moradia ou que seja uma condição material da locação. Qualquer outro serviço ou instalação só pode ser encerrado ou restringido com aviso escrito no formulário aprovado e uma redução do aluguel equivalente ao valor perdido. A orientação provincial chama a ausência de redução de aumento oculto de aluguel, e ilegal.

Portanto, um acordo que troca aluguel por jardinagem, ou vaga de estacionamento por desconto, precisa ter seus valores escritos e conferidos nas páginas sobre aluguel vinculadas abaixo antes de qualquer assinatura.

O que a Policy Guideline 42 diz sobre suas mensagens

A maioria dos acordos complementares é feita por mensagem. A Residential Tenancy Policy Guideline 42, Digital Evidence, é a própria explicação da Branch sobre como trata esse tipo de registro em uma disputa e é curta o bastante para ler de uma vez.

Para e-mails e mensagens, a parte que os apresenta deve declarar sob juramento ou afirmação solene que cada um é autêntico, uma cópia fiel e completa da transmissão original e não enganoso ou confuso. Quando a autenticidade é contestada, quem apresentou a evidência deve comprová-la segundo o critério de maior probabilidade. Comprovar o recebimento de um e-mail depende de declaração do destinatário, e a diretriz alerta para não confundir a aceitação pelo servidor de e-mail com o recebimento pela pessoa.

Para fotos e vídeos, a parte deve mostrar que a imagem representa os fatos de forma fiel e precisa e que não há intenção de enganar; fotos devem ser claras, numeradas e descritas por escrito. Uma gravação de áudio deve ser um registro completo ou razoavelmente completo, e uma com lacunas tem menos chance de ser considerada.

Três pontos práticos da mesma diretriz:

1. Um arquivo compartilhado por Dropbox, OneDrive ou Google Drive deve ser de somente leitura para a outra parte; com configurações erradas, o árbitro pode ou não considerá-lo.
2. Arquivos de e-mail salvos, como .eml e .msg, foram retirados da lista de formatos aceitos; exporte a conversa para PDF.
3. A Branch não devolve evidências. Guarde uma cópia exata de tudo que apresentar pelo período posterior ao procedimento exigido pelas Rules of Procedure.

A lacuna deixada por uma conversa por mensagem

Compare esses requisitos com um acordo típico: um sinal de positivo abaixo de «tudo bem o Sam se mudar, o aluguel sobe no próximo mês». O valor está em outra parte da conversa, a conversa fica em dois telefones e qualquer cópia pode ser recortada. Nada disso torna o acordo nulo. Torna você a pessoa que precisa mostrar que a captura está completa e não engana, sobre uma conversa de que a outra parte agora se lembra de outra forma.

Um aditivo escrito, assinado pelos dois, datado e guardado por ambos fecha boa parte dessa lacuna antes de ser necessário.

O que o TrustChain faz e o que não pode fazer

O TrustChain mantém um texto final assinado por ambas as partes, um histórico de auditoria com data e hora de cada assinatura e uma ancoragem opcional que grava uma impressão digital do registro assinado em uma transação datada na Polygon que o TrustChain não controla. Depois que ambos assinam, nenhum lado pode editar o texto no aplicativo e, se o registro foi ancorado, uma alteração posterior deixa de corresponder à impressão digital na Polygon. Permitir detectar alterações significa que uma mudança posterior aparece como divergência, não que mudar seja impossível. Ambas as partes verificam a identidade com documento com foto e selfie pela Sumsub antes de assinar, e uma conta não verificada não pode assinar.

O link público abre sem conta depois que ambos assinam e mostra o status do registro e, se ancorado, sua impressão digital, nunca as identidades das partes. Cada parte guarda seu próprio registro, certificado e PDF em qualquer plano, em linha com a orientação de guardar uma cópia exata do que apresentar.

O que ele não pode fazer importa mais nesta página do que em qualquer outra. Um registro assinado mostra com o que ambos concordaram e quando. Não torna uma condição válida. Um acordo complementar que afasta a aplicação da Residential Tenancy Act não tem efeito, esteja em mensagem, papel ou registro do TrustChain, e o TrustChain não afirma como a Branch decidirá uma disputa. O plano gratuito inclui 1 acordo por mês, sem precisar de cartão.

Onde esta página termina

Estas são informações gerais para locadores e inquilinos na Colúmbia Britânica, não orientação jurídica, e não informam prazos, valores ou números de seção de propósito. Eles mudam, e as cópias no BC Laws e nas páginas provinciais abaixo são as únicas que vale citar. A Guideline 42 diz o mesmo sobre si: pode ser revisada e novas diretrizes podem ser emitidas de tempos em tempos.

Antes de assinar um acordo complementar sobre aluguel, serviços, ocupantes ou entrada no imóvel, confira com a Residential Tenancy Branch. Ela informa locadores e inquilinos sobre seus direitos e obrigações, e a página de contato está vinculada abaixo.